Una hipoteca inversa es un préstamo hipotecario para personas mayores de 65 años por el cual una entidad financiera paga una cantidad mensual a una persona mayor a cambio de que ésta utilice su vivienda como garantía. La cantidad que abone la entidad financiera dependerá del valor de la vivienda y de la edad del cliente. A mayor valor y a mayor edad, mayor importe mensual se puede recibir.
A diferencia de una hipoteca normal, a través de la cual se percibe el total de la cantidad prestada al inicio de la operación, a través de la hipoteca inversa, ese montante se va prestando en mensualidades.
- El titular conserva la propiedad de la casa.
- Se puede liquidar la operación en cualquier momento.
- El importe que percibe el titular no tributa.
- La deuda no es exigible hasta el fallecimiento del titular.
¿Qué requisitos se exigen para contratar una hipoteca inversa?
Los únicos requisitos exigidos son tener más de 65 años y ser titular de una vivienda.
Para conseguir los beneficios que otorga la nueva Ley de reforma del mercado hipotecario, la vivienda además debe ser la habitual.
¿Cómo funciona la hipoteca inversa?
El cliente percibirá una cantidad fija mensual de por vida. En caso de haber 2 titulares, la cantidad fija mensual se percibirá hasta el fallecimiento del último de ellos.
Se trata de un producto integrado por:
- Crédito hipotecario a interés fijo.
- Seguro de renta vitalicia que se activa si el cliente sobrevive al plazo máximo del crédito Si sobrevive a su esperanza de vida), por el que la Aseguradora paga la renta vitalicia hasta el fallecimiento del mayor.
Algunas entidades permiten además solicitar una disposición inicial adicional.
¿Cómo se devuelve el dinero prestado por la hipoteca inversa?
A diferencia de otros préstamos hipotecarios, la persona mayor no tiene que devolver el dinero prestado. Serán sus herederos los encargados de liquidar la deuda con la entidad financiera en el momento del fallecimiento de la persona mayor. El producto está ideado para que en ese momento, la deuda sea muy inferior al valor del inmueble. Los herederos cuentan con un plazo normalmente de un año, y durante ese tiempo tienen varias opciones: pueden vender la vivienda, pagar la deuda, y quedarse con la diferencia; pueden suscribir una nueva hipoteca para ir pagando la deuda, o simplemente pueden liquidar la deuda con su propio dinero y quedarse con la vivienda.
De media, el valor residual para los herederos es del 50% del valor de la casa.
¿Se puede cancelar anticipadamente la hipoteca inversa?
La hipoteca inversa puede cancelarse en cualquier momento, devolviendo a la entidad financiera el dinero prestado hasta el día de la cancelación.
La mayoría de las entidades no cobran gastos por cancelar la hipoteca inversa anticipadamente.
¿Qué gastos conlleva la hipoteca inversa?
La hipoteca inversa está bonificada por la Ley 41/2007, que establece la exención del IAJD (no se ha de pagar), y además las tasas notariales y registrales son muy inferiores a las de un préstamo hipotecario normal. Igual que otros créditos hipotecarios la operación conlleva gastos de apertura, notario, gestoría y registro. Todos estos gastos son adelantados por el Banco a cuenta del préstamo hipotecario.
El único gasto que tiene que desembolsar directamente el cliente es el coste de la tasación.
¿Qué me cobra la entidad financiera por la hipoteca inversa?
La entidad financiera cobra un tipo de interés por el dinero que presta a la persona mayor. Esto significa que en el momento de cancelación de la hipoteca, el importe adeudado será igual a las cantidades recibidas y gastos iniciales que haya abonado la entidad financiera, más los intereses generados hasta la cancelación.
¿Sigo siendo el propietario de mi vivienda?
En ningún momento se pierde la titularidad de la vivienda. El propietario simplemente utiliza su casa como garantía frente al banco, pero la vivienda sigue siendo suya.
¿Puedo alquilar mi vivienda?
La vivienda se puede alquilar en cualquier momento porque sigue siendo de la persona mayor. Normalmente las entidades financieras piden que se les informe del contrato de alquiler para comprobar que no se trata de un alquiler vitalicio ni de renta mínima.
¿Puedo contratar una hipoteca inversa si mi vivienda tiene actualmente una hipoteca?
Se puede contratar una hipoteca inversa con una hipoteca en vigor si se cancela previamente. Para ello, las entidades financieras adelantan un capital inicial en el momento de la firma de la operación que sirve para cancelar la hipoteca en vigor.
¿Cuál es la fiscalidad de las cantidades que recibo de la hipoteca inversa?
Las cantidades recibidas de la hipoteca inversa no están sujetas a tributación en el IRPF porque son disposiciones de un crédito. Sólo si la persona mayor sobrevive a su esperanza de vida, y por tanto empieza a recibir entonces la misma cantidad que venía recibiendo del préstamo, tendrán estas cantidades la consideración de prestaciones de un seguro de rentas vitalicias diferidas, y sí están sujetas a tributación, pero con ventajas fiscales importantes: sólo tributa el 1,44% de la renta.
¿Qué requisitos son necesarios para contratar una hipoteca inversa?, ¿qué debo hacer?
Los requisitos básicos son tener más de 65 años o ser dependiente y tener una vivienda en propiedad. Como asesores independientes, nosotros velamos por los intereses de nuestros clientes frente a los de las entidades. Realizamos un estudio totalmente gratuito y sin compromiso, a través del cual le informamos de las mejores ofertas del mercado para su caso concreto. Por eso, si está interesado, lo mejor es que nos llame o rellene el formulario de la web.
